Строим из себя. Эксперт о том, почему будущее – за арендой жилья

Оказывается, по количеству строящегося жилья Россия вырвалась в мировые побкдители. Почему же практически все наши граждане по-прежнему не могут приобрести себе новейшую квартиру?

«АиФ» обсудил жилищные рекорды и антирекорды с исполнительным директором фонда «Институт экономики города» Татьяной Полиди.

Краснодар – победитель

Алексей Макурин, «АиФ»: Сколько нового жилья раз в год сдаётся в Рф?

Татьяна Полиди: Самым удачным был 2015 г., когда было введено в эксплуатацию 85 млн кв. м. Позже в кризис темпы упали, и в прошедшем году было построено в границах 80 млн кв. м. Но это всё равно на 50% больше, чем было до 2006 г., когда заработал 1-ый муниципальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам Рф». И это по-прежнему впечатляюще много по сравнению с другими странами.

Правда, за рубежом считают не квадратные метры, а жилые единицы – квартиры и личные дома. Чтобы получить сопоставимые числа, мы провели особенное исследование. Когда мы его закончили, ахнули: мировым победителем по вводу нового жилья оказался наш Краснодар (см. инфографику). В 2016 г. на 1000 человек, населяющих эту городскую агломерацию, было введено 30 единиц жилья. А в среднем по Рф этот показатель 7,9 единицы. Больше только у Сингапура, имеющего уникальный статус города-государства. Но при всем этом 60% вложений в сингапурские стройки – госинвестиции, а российское жилищное стройку на 95% финансируется за счёт личных средств.

– По этому мы так рванули вперёд?

– Подъём начался в 1-ое десятилетие века, когда доходы в Рф быстро росли и граждане стали брать новое жильё, что не могли себе позволить в 90-е. Правительство поддержало это желание, и градостроительных ограничений в то время практически не было. У застройщиков появилась возможность строить где хочешь и как хочешь, с минимумом издержек. И в конце концов, они употребляли дешёвые день­ги дольщиков.

Целью такой жилищной политики было – прирастить доступность жилья через увеличение предложения. Она была достигнута. По классификации ООН, в 12 из 17 огромных городских агломераций Рф жильё на данный момент доступно. Доходы средней семьи и сложившиеся цены разрешают его приобрести. Исключение – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Красноярск, Владивосток. Ну и там жильё доступнее, чем в Нью-Йорке, Лондоне, Сиднее или Монреале.

– Сомневаюсь, что простые горожане согласятся с такими выводами.

– На бытовом уровне они будут правы. Потому что меж жилыми единицами, доступность покупки которых оценивают аналитики, в Рф и развитых странах мира большая разница. Например, в Москве это двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м, а в Нью-Йорке – дом на 200 «квадратов». Наше условно доступное жильё часто расположено на окраинах, откуда тяжело ездить на работу. И без ипотечного кредита его чаще всего не приобретешь за средства.

С одной стороны, Краснодар в мировом топе слету и по темпам строительства, и по доступности. С другой стороны, этот город растёт так быстро и застраивается так хаотично, что со временем рискует столкнуться с большенными транспортными и экологическими неуввязками. 

– А обманутые дольщики есть в других странах?

– Только в развивающихся. Правильно, что в Рф долевое финансирование строительства жилья в 2019 г. было запрещено. Сейчас по прежним правилам только достраиваются проекты, которые были начаты ранее.

Будущее – за арендой

– В жилищном нацпроекте, который реализуется на данный момент, по­ставлена задача – к 2024 г. прирастить ввод нового жилья на 60%. Но реально ли это, когда одна за другой закрываются компании, которым банки отказывают в кредитах и которые не могут, как ранее, строить на средства людей?

– По старой модели наращивать ввод жилья уже нереально. И увеличивать количество квартир на продажу не нужно. В хоть какой стране приобрести жильё могут не больше 50% населения. Россия не исключение: большая часть из тех, кто способен был приобрести недвижимость, это уже сделали, а остальные не потянут такую задачу, даже если ставку ипотеки понизить до нуля. Настало время поменять государственную жилищную политику. Необходимо начинать строить в центрах городов вместо окраин. И необходимо создавать дома, в которых квартиры не приобретаются, а сдаются внаём.

– Почему это так принципно?

– Потому что реновация, обновление жилого фонда, нужна не только лишь только в Москве. А арендные дома – звено, за которое можно вытянуть решение целого ряда экономических заморочек. Это дозволит предложить качественное жильё тем, кто не может его приобрести. Это повысит трудовую мобильность населения. На Дальний Восток можно будет привлечь куда больше людей, чем с помощью льготной ипотеки. Это дозволит создать городской фонд для переселения людей из аварийных домов. Но сам по себе белый рынок аренды не возникнет.

– Кто должен сделать 1-ый шаг?

– Правительство. Сейчас аренду дают граждане, имеющие 2-ое жильё. При всем этом ставки найма жилья невысоки, и большая часть наймодателей бережет на налогах. Проф инвесторы «по-серому» работать не могут. Им нужны ставки повыше, оправданные более высоким качеством жилья и гарантиями для нанимателей. И им принципно снизить свои угрозы, получив господдержку в форме налоговых льгот, удобных участ­ков под стройку или прямого софинансирования проектов со стороны страны.

Мы делали расчёты: можно перенаправить на создание рынка арендного жилья часть экономичных средств. Если в 2024 г. в любом городе-миллионнике покажется хотя бы по два таких дома, это будет суперуспех.

Ветшающая страна

– Неувязка ещё в том, что в 100 тыс. многоквартирных домов скоро будет нереально жить. Износ выше 70%! С 2014 по 2018 г. правительство вложило в расселение аварийных домов 420 млрд руб. Но, по данным Росстата, толика их не уменьшилась. Почему все усилия преобразуются в бег на месте?

– Потому что фактически ничего не вкладывается в возвращение ветшающих домов в обыденное состояние. Я делала расчёты, чтобы оценить, сколько триллионов рублей наша страна недоинвестировала за последние 100 лет в свой жилищный фонд. Вышло 40% от ВВП (Валовой внутренний продукт — макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг, то есть предназначенных для непосредственного употребления, произведённых за год во всех отраслях экономики на территории государства) (Валовой внутренний продукт — макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных продуктов и услуг, другими словами созданных для конкретного потребления, произведённых за год во всех отраслях экономики на местности страны). Представляете, сколько десятилетий на данный момент необходимо, чтобы повернуть процесс вспять!

Ветхое жильё, которое рано или поздно может стать аварийным, в российских городах составляет уже 20–30%. База его – приватизированные многоквартирные дома, 200–300 собственников которых просто не в состоянии договориться, чтобы инвестировать в содержание собственного дома.

– И что созодать?

– Чинить ветшающие строения через фонды капремонта, куда с недавних пор направляются соответствующие взносы жильцов. Для домов с приватизированными квартирами это единственный выход. И нужно позаботиться о том, чтобы не наращивать делему. Новые многоэтажки, жильё в которых продаётся на данный момент, через 30 лет станут такой же головной болью (неприятного сенсорного и эмоционального переживание, связанное с истинным или потенциальным повреждением ткани или описываемое в терминах такого повреждения) (противного сенсорного и чувственного переживание, связанное с настоящим либо возможным повреждением ткани (Строение тканей живых организмов изучает наука гистология) либо описываемое в определениях такового повреждения), как построенные в российское время. Поэтому это ещё один аргумент в пользу арендных домов, у каких один собственник, заинтересованный содержать их, как надо.

Вопрос-ответ

– Сейчас правительство гарантирует получение бесплатной квартиры тем, чьё жильё признано аварийным. Есть ли уверенность, что этот порядок сохранится в предстоящем?

– С 2019 по 2024 г. из федерального бюджета на расселение аварийных домов выделено ещё полтриллиона рублей. Это огромные средства. Но позже понадобится больше и больше. Поэтому всех переселить за свой счёт правительство не сможет. Рано или поздно ему придётся ограничить круг участ­ников таких программ только малоимущими семьями, а остальным жильцам предложить на выбор или арендное жильё, или льготную ипотеку или как-то по другому подталкивать их к самостоятельному решению собственных заморочек.

– Станет ли жильё в Рф доступнее?

– Не думаю. Для тех, у кого доходы на уровне среднего и выше среднего, сейчас лучшее время для покупки квартиры. В предстоящем это станет труднее. О этом молвят все тенденции, которые мы видим на данный момент: удорожание валютных ресурсов для застройщиков, ужесточение градостроительного регулирования, сокращение ввода нового жилья и, как следствие, рост цен на недвижимость.

ПОНРАВИЛАСЬ НОВОСТЬ: Строим из себя. Эксперт о том, почему будущее – за арендой жилья — поделись ссылкой на НАШ веб-сайт